Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych elementów, na który bank zwraca uwagę przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt hipoteczny. Im lepiej oceniona sytuacja finansowa, tym większe szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji i atrakcyjniejszych warunków. W tym artykule pokazuję, co realnie wpływa na zdolność kredytową i jak ją poprawić przed wizytą w banku.
Czym jest zdolność kredytowa i dlaczego banki zwracają na nią uwagę?
Zdolność kredytowa to nic innego jak ocena Twoich możliwości finansowych. Bank analizuje, czy jesteś w stanie regularnie spłacać raty, biorąc pod uwagę Twoje zarobki, stałe wydatki, rodzaj zatrudnienia, historię kredytową oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. W skrócie – instytucja sprawdza, czy po opłaceniu wszystkich zobowiązań zostają Ci środki na spłatę nowego kredytu i codzienne życie. Nawet jeśli zarabiasz dużo, ale masz wiele kosztów stałych lub dużą rodzinę, bank może uznać, że Twoja zdolność kredytowa jest za niska. Dlatego warto wcześniej zadbać o poprawę wszystkich parametrów, które da się udoskonalić.
Regularne dochody to fundament – jak bank ocenia Twoje wpływy?
Przy ocenie zdolności kredytowej bank przygląda się dokładnie Twoim dochodom. Najlepiej oceniane są stałe wpływy z umowy o pracę na czas nieokreślony, ale akceptowane są również inne źródła – działalność gospodarcza, kontrakty B2B, umowy cywilnoprawne czy emerytury. Liczy się nie tylko wysokość zarobków, ale też ich ciągłość. Dla banku istotne jest, jak długo pracujesz u danego pracodawcy i jak długo otrzymujesz podobne wynagrodzenie. Przykład? Jeśli od roku pracujesz na B2B i Twoje faktury co miesiąc opiewają na porównywalne kwoty, masz dużą szansę na pozytywną ocenę. Najważniejsze to udokumentować te wpływy – wyciągi z konta, deklaracje PIT czy zaświadczenia z ZUS mogą przesądzić o decyzji banku.
Zmniejszenie comiesięcznych obciążeń — efekt widoczny od razu
Banki dokładnie sprawdzają Twoje wydatki. Każda rata, limit na karcie, leasing czy zakupy ratalne obniżają zdolność kredytową. Nawet nieużywana karta kredytowa z limitem 20 000 zł traktowana jest jako potencjalne zobowiązanie. Zanim złożysz wniosek, dobrze jest spłacić mniejsze kredyty, zamknąć limity lub poprosić o ich obniżenie. Jeżeli masz kilka drobnych zobowiązań, które wpływają na Twoją historię w BIK, ich uregulowanie w krótkim czasie może znacząco poprawić sytuację. Zmniejszenie miesięcznych wydatków widoczne jest od razu w kalkulacji zdolności kredytowej, dlatego to jeden z najprostszych i najskuteczniejszych kroków przed rozmową z bankiem.
Stabilność zatrudnienia i historia pracy – bank lubi przewidywalność
Z punktu widzenia banku istotna jest nie tylko forma zatrudnienia, ale też jej ciągłość. Pracujesz na etacie? Najlepiej, jeśli masz umowę na czas nieokreślony i co najmniej sześciomiesięczny staż u obecnego pracodawcy. Prowadzisz działalność gospodarczą? Dwa lata nieprzerwanego funkcjonowania z dodatnim wynikiem finansowym to sytuacja, która daje silne podstawy do pozytywnej oceny. Bank zwraca uwagę na to, czy masz stabilne źródło utrzymania – zmiana pracy tuż przed złożeniem wniosku może utrudnić decyzję, zwłaszcza jeśli Twoje nowe zarobki nie są jeszcze udokumentowane.
Historia kredytowa – jak ją zbudować lub poprawić?
Dobra historia w BIK działa na Twoją korzyść. Jeśli nigdy wcześniej nie zaciągałeś żadnego zobowiązania, bank nie ma punktu odniesienia. Brak danych działa jak niewiadoma. Z kolei negatywne wpisy – opóźnienia, windykacje czy zaległości – mogą skutecznie zablokować dostęp do kredytu hipotecznego. Co można zrobić? Jeśli masz czystą historię, pomyśl o budowie pozytywnego profilu – na przykład poprzez niewielką kartę kredytową lub raty 0%. Ważne, by spłacać wszystko w terminie. Masz zaległości? Sprawdź raport BIK i uporządkuj swoją sytuację. Błędy w bazie da się wyjaśnić, a nieaktualne dane – zaktualizować.
Wysokość wkładu własnego – większy udział, lepsze warunki
Im większy wkład własny, tym lepsza pozycja w rozmowie z bankiem. Obowiązkowy minimum to 10%, ale standardem pozostaje 20% wartości nieruchomości. Przy wyższym wkładzie własnym możesz liczyć na niższą marżę, brak dodatkowych ubezpieczeń i niższą ratę. Jeśli posiadasz oszczędności, papiery wartościowe lub działkę, którą można wnieść jako zabezpieczenie – wykorzystaj je. Taka inwestycja przekłada się na mniejsze ryzyko dla banku i lepsze warunki kredytu. Pamiętaj, że wkład własny to nie tylko gotówka – banki coraz częściej akceptują również inne formy zabezpieczenia, jak darowizny od bliskich czy wcześniej nabyte nieruchomości.
Współwnioskodawca – kiedy łączyć dochody?
Jeśli Twoje dochody są zbyt niskie, rozwiązaniem może być wniosek z drugą osobą. Współwnioskodawcą może zostać partner, małżonek, rodzeństwo, a nawet rodzic – ważne, aby miał dobrą historię kredytową i stabilne dochody. Wspólne zobowiązanie zwiększa sumę dochodów, a to przekłada się na większą zdolność kredytową. Trzeba jednak pamiętać, że obie osoby odpowiadają za spłatę na równych zasadach. W przypadku problemów z regulowaniem rat, bank będzie kontaktować się z każdym współkredytobiorcą. To odpowiedzialna decyzja, ale w wielu sytuacjach daje realną szansę na uzyskanie wyższego finansowania lub lepszych warunków.
Rzetelna dokumentacja i przygotowanie – ostatni krok przed wnioskiem
Zanim wybierzesz się do banku, dobrze przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty. Bank poprosi Cię o zaświadczenia o dochodach, historię wpływów na konto, rozliczenia z ZUS lub US, a także PIT-y i umowy o pracę lub kontrakty. Jeśli Twoje dane są nieaktualne lub czegoś brakuje, wniosek zostanie wstrzymany. Przed złożeniem dokumentów warto sprawdzić, czy wszystko jest kompletne i czy nie występują błędy. Dobrym pomysłem jest wcześniejsza rozmowa z ekspertem kredytowym – taka osoba pomoże ocenić sytuację i przygotować strategię działania. Rzetelne przygotowanie przyspiesza całą procedurę i zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Informacjakredytowa.com
