Odrzucony wniosek o kredyt hipoteczny to problem, z którym mierzy się sporo osób planujących zakup mieszkania, budowę domu albo refinansowanie poprzedniego zobowiązania. Powodów jest kilka – od niskiej zdolności kredytowej, przez opóźnienia w spłacie rat, po formalności, które bank uzna za niewystarczające. W tym artykule wyjaśniam, co może stanąć na przeszkodzie w uzyskaniu kredytu i jak wygląda to od strony banku.
Za niska zdolność kredytowa – nie tylko liczby mają znaczenie
Banki analizują nie tylko to, ile ktoś zarabia, ale też skąd pochodzą środki, jak długo wpływają i czy mają charakter stały. Osoba z etatem, która co miesiąc dostaje wypłatę na konto, wygląda w oczach banku inaczej niż freelancer z nieregularnymi przelewami. Choć dochody obu mogą sięgać podobnych kwot, analiza ryzyka często działa na niekorzyść osoby pracującej na własny rachunek. W grę wchodzi również historia spłat innych zobowiązań – kredytów, kart czy zakupów ratalnych. Jeśli część dochodu pochłaniają comiesięczne raty, zdolność spada. Nawet niewielka pożyczka konsumencka czy aktywna karta kredytowa wpływa na ocenę banku, bo liczy się całkowite miesięczne obciążenie budżetu.
Negatywna historia w BIK – każdy wpis zostaje zapamiętany
Raport BIK to jedno z głównych źródeł informacji o tym, jak dany klient radził sobie ze spłatą zobowiązań. Jeśli w historii pojawiają się zaległości, nawet krótkie, bank może uznać taką osobę za niewiarygodną. Opóźnienie o 31 dni przy jednej racie gotówkowego kredytu potrafi obniżyć ocenę punktową i wpłynąć na decyzję o odmowie. BIK analizuje również to, jak długo trwały opóźnienia, czy powtarzały się w czasie i czy zostały spłacone. Ktoś, kto miał problem z uregulowaniem jednej raty rok wcześniej, ale regularnie spłaca inne zobowiązania, może wypaść lepiej niż osoba z częstymi opóźnieniami w ostatnich miesiącach.
Nieakceptowane źródło dochodu – nie wszystko, co legalne, jest respektowane
Zdarza się, że klient zarabia dużo, ale bank nie bierze tych środków pod uwagę przy wyliczaniu zdolności. Chodzi np. o umowy cywilnoprawne zawierane na krótki czas, wynajem bez potwierdzenia wpływów na konto czy pracę za granicą bez dokumentacji. Choć z punktu widzenia klienta wszystko jest legalne, bank potrzebuje konkretów – przelewów, umów, potwierdzeń z ZUS lub urzędu skarbowego. W przeciwnym razie dochód nie zostanie zaliczony. Osoba prowadząca działalność gospodarczą, która nie wykazuje zysku w rozliczeniu rocznym, też nie zostanie potraktowana jako potencjalny kredytobiorca, mimo że jej faktyczne przychody są wysokie.
Braki formalne i błędy we wniosku – nie tylko literówki
Wniosek kredytowy to dokument urzędowy. Jeśli brakuje podpisu, pojawiają się rozbieżności między zaświadczeniem o dochodach a informacjami podanymi przez klienta, bank może przerwać procedurę. Problematyczne bywają też drobne błędy – wpisanie kwoty brutto zamiast netto, nieaktualne dane o miejscu zatrudnienia czy brak załączników. Taki wniosek jest traktowany jako niekompletny. Nawet jeśli wszystkie inne parametry są zgodne z oczekiwaniami, analiza zostaje zakończona na etapie formalnym. Poprawki nie zawsze są możliwe, bo niektóre systemy bankowe blokują korekty po złożeniu wniosku.
Zbyt duża kwota kredytu względem wartości nieruchomości
Instytucje finansowe nie pożyczają więcej, niż uznają za bezpieczne względem wartości nieruchomości. Jeśli ktoś planuje zakup mieszkania za 500 000 zł i chce pożyczyć 450 000 zł, bank może wycofać się z finansowania. Wskaźnik LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości, ma określone granice – zazwyczaj maksymalnie 80–90%. Wkład własny zbyt niski względem ceny lub zawyżona wartość transakcyjna to czynniki, które przekreślają szanse na kredyt. Czasem wystarczy kilkuprocentowa różnica, by decyzja była negatywna, nawet przy bardzo dobrej zdolności.
Zatrudnienie na okres próbny lub krótki staż pracy
Stabilność zatrudnienia to jeden z elementów, które bank bierze pod uwagę przy ocenie wniosku. Osoba, która niedawno zmieniła pracodawcę albo pracuje dopiero od miesiąca, może spotkać się z odmową, nawet jeśli zarobki są wysokie. Umowa na czas próbny nie daje gwarancji ciągłości dochodu, co dla banku oznacza wyższe ryzyko. W przypadku samozatrudnionych problemem bywa zbyt krótki okres prowadzenia działalności – większość instytucji wymaga minimum 12 miesięcy historii, choć są też takie, które oczekują nawet 24 miesięcy nieprzerwanej aktywności.
Zbyt młody lub zbyt zaawansowany wiek kredytobiorcy
Wiek wpływa bezpośrednio na to, jak długo można rozłożyć spłatę kredytu hipotecznego. Osoba w wieku 22 lat, która dopiero zaczyna pracę i nie ma historii kredytowej, często nie spełnia wymogów dotyczących stabilności i ciągłości dochodów. Z kolei ktoś mający 60 lat, który planuje wziąć kredyt na 25 lat, spotyka się z ograniczeniem okresu spłaty do momentu ukończenia 75 roku życia. W obu przypadkach decyzja może być negatywna, nawet jeśli inne parametry, takie jak zdolność kredytowa czy wkład własny, są na wysokim poziomie.
Brak wymaganych dokumentów lub niewiarygodne załączniki
Każdy bank wymaga określonego zestawu dokumentów, potwierdzających dane zawarte we wniosku. Zaświadczenia o zarobkach, umowy o pracę, PIT-y, wyciągi z konta, operaty szacunkowe – wszystko to stanowi bazę do oceny wiarygodności. Jeśli brakuje któregoś z dokumentów, brakuje pieczątki, podpisu albo daty, bank może nie uznać ich za ważne. Zdarzają się też sytuacje, w których załączniki nie spełniają wymogów formalnych – np. operat przygotowany przez osobę bez odpowiednich uprawnień. W takiej sytuacji analiza zostaje wstrzymana, a wniosek odrzucony.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Informacjakredytowa.com
